【簡介】 土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。 　　筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。 　　本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下： 　　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd~5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。 　　● 附註：針對各講作業細節以附註（共122條）詳加說明解讀。 　　● 附表：相關作業內容整理成表（共24附表），以方便快速核對套用。 　　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。 　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。 　　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。 　　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。 【目錄】 索引（附註、附表、附件） 第一講 土地開發概論 第一節 土地概說 一、土地的定義 二、土地的分類 第二節 土地開發的定義 一、宏觀的土地開發 二、建築業的土地開發 三、購地階段的土地開發 第三節 地開發經營方式 一、取得土地所有權 二、取得土地開發權 第四節 土地資料處理 一、建立公司的土地仲介制度 二、土地資料處理原則 註 第二講 現地勘查作業 第一節 勘查的意義 一、可否立即開發 二、是否適合開發 三、比對記錄釐清 四、配合市調作業 第二節 勘查的項目 一、基地環境（基地本身） 二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境） 三、社區大環境：（基地←→生活影響圈） 第三節 勘查的作業程序 一、前置作業 二、現地作業 三、後續作業 註 第三講 地政調查作業 第一節 土地基本資料調查 一、地籍圖查核 二、土地登記謄本查核 第二節 地政作業調查 一、市地重劃 二、徵收 三、區段徵收 註 第四講 市場調查作業 第一節 市場調查的分類 一、通案調查 二、規劃案調查 三、銷售案調查 第二節 市場調查的作業程序 一、釐清調查目的 二、擬定執行步驟 註 第五講 法規調查作業 第一節 土地開發法規概論 第二節 法規規範要點 第一段 對土地的規範 一、禁建：那些情形下不能申請建照 二、限建：那些情形下不能立即申請建照 第二段 對建築的規範 一、用途管制 二、強度管制 三、他項規定 四、建築管理 第三節 法規查核程序 一、確定其「身分」 二、確定其「土地使用分區」 三、確定屬於哪一區 四、確定其適用的法規 第四節 法規查核工具 一、都市計劃圖集 二、土地使用分區證明書 三、都市計劃說明書圖 註 第六講 開發構想 第一節 推案時機 第二節 投資區位 第三節 產品定位 一、產品定位的因素 二、產品定位的程序 註 第七講 規劃配置作業 第一節 規劃配置的意義 第二節 規劃配置（排厝間）作業的程序 第一段 備齊基本資料 第二段 繪製配置圖 第三節 規劃配置（算坪數）作業的程序 第一段 法規基本用語 第二段 分類面積規定 第三段 算坪數作業 第四節 實例說明 一、大樓案例 二、透天案例 註 第八講 投資效益評估 第一節 收益 一、地面層 二、樓上層 三、地下層 四、車位 五、透天產品 第二節 成本 一、土地成本 二、營建成本 三、其他費用 四、總成本 第三節 毛利（毛利率） 一、毛利 二、毛利率 第四節 投資效益評估 一、成本推算法 二、收益還原法 第五節 實例說明 一、大樓案例 二、透天案例 註 第九講 土地簽約作業 第一節 簽約前把關作業要點 第二節 簽約時核對作業要點 第三節 簽約後追蹤作業要點 註 附件1-24（詳目見後頁『附件索引』） 土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表 ■ 附註索引 第一講 註1-1：法規對土地的定義為何？ 註1-2：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？ 註1-3：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？ 第二講 註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？ 註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？ 註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？ 註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？ 註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？ 註2-6：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？ 註2-7：如何於「現況圖」上標注建築構造？ 第三講 註3-1：地政查核作業與哪些地政機關有關？ 註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？ 註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？ 註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？ 註3-5：何為「道路截角」？ 註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？ 註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？ 註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？ 註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？ 註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？ 註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？ 註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？ 註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？ 註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？ 註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？ 註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？ 註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何 註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？ 註3-19：所謂「一生一次」、「一屋一次」的自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？ 註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？ 註3-21：何謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？ 註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？ 註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？ 註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？ 註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？ 註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？ 第四講 註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？ 註4-2：通案調查的範圍應如何界定？ 註4-3：公司如何善用市場調查？ 註4-4：何謂「SWOT」？ 註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？ 註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？ 第五講 註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？ 註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？ 註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？ 註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？ 註5-5：都市計畫法第81、69條如何規範「禁建」？ 註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？ 註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？ 註5-8：山坡地開發管制規定為何？ 註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？ 註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？ 註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？ 註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？ 註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？ 註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？ 註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？ 註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？ 第六講 註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？ 註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？ 註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？ 註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？ 註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？ 第七講 註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？ 註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？ 註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？ 註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？ 註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？ 註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？ 註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？ 註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？ 註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？ 註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？ 註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-15：何謂『停車效坪（本書以Pa代之）』？如何預估？ 註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-18：建築技術規則對「地上機電」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-21：建築技術規則對「開放空間」的規定為何？與土地開發有何關係？ 註7-22：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？ 註7-22'：有何地方自訂的都更？與土地開發有何關係？ 註7-23：何謂「危老重建」？與土地開發有何關係？ 註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？ 註7-25：何謂「TOD」？「增額容積」？與土地開發有何關係？ 註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？ 註7-27： 在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？ 註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？ 註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？ 註7-30：配置的形式有哪幾款？ 註7-31：如何著手畫配置圖？ 註7-32：法規可建面積於規劃階段得如何拿捏？ 註7-33：何謂「容積坪（土地坪效）」？「可建強度」？「最大可建面積」？ 註7-34：何謂『主體建築』？與土地開發有何關係？ 第八講 註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？ 註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？ 註8-3：透天的產品如何定價？ 註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？ 註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？ 註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？ 註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？ 註8-8：何謂『基準造價』制度？如何配合評估作業概估造價？ 註8-9：營建造價與發包的關係，如何影響其單價？ 註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？ 註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？ 註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？ 註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？ 第九講 註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？ 註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？ 註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？ 註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？ 註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？ 註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？ 註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？ 註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？ 註9-9：一般公司處分不動產有何規定？ 註9-10：祭祀公業出售土地有何規定？ 註9-11：土地買賣用印規定為何？ ■ 附表索引 附表1-1：台灣地區土地使用分區體系表 附表1-2：宏觀的土地開發流程表 附表1-3：建築業的土地開發作業流程表 附表1-4：購地階段的土地開發作業流程表 附表1-5：土地資料摘要表 附表2-1：基地環境勘查項目表 附表3-1：地政調查作業與地政單位關係表 附表3-2：市地重劃、區段徵收與徵收摘要比較表 附表3-3：不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較 附表4-1：市場調查分類與調查內容表 附表5-1：土地開發相關法規系統摘要表 附表5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表 附表5-3：國土計畫法系法規暨作業預定進度表 附表5-4：山坡地開發管制摘要表 附表7-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表 附表7-1-1：建照工期表 附表7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表 附表7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表 附表7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表 附表7-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表 附表7-6：危老重建、簡易都更與都更比較摘要表 附表7-7：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表 附表9-1：土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要徑表 附表9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核表 ■ 附件索引 附件1：地籍圖謄本 附件2：建築線指示（定）申請書圖 附件3：土地登記謄本中他項權利案例 附件4：土地標示、所有權部中「限制登記」案例 附件5：謄本中異動索引與參考資訊示意案例 附件6：產權摘要圖 附件6-1：產權摘要表 附件7,7-1：上都計官網查基地所屬都計案計畫書示意圖（桃園市） 附件8：用途管制於不同層級法規的規定的案例 附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區 附件10：主要、細部計畫關係示意圖 附件11：土地使用分區證明書 附件12：分期分區（後期發展區－解除禁建）示意圖 附件12-1：分期分區（後期發展區－開發方式）示意圖 附件13：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－無償撥用、捐地 附件14：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－開發方式 附件15：以地號上網查都市計畫書 ︰附帶條件－限制開發時程 附件16：以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件－用途管制 附件17：上網（民航局）查飛航管制 附件17-1：上網（全國法規資料庫）查飛航管制 附件18：配置圖（大樓案） 附件18-1：規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案 附件19：配置圖（透天案） 附件19-1：規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案 附件20：建物測量成果圖 附件20-1：土地開發專業部落格之查法規單元 附件21：土地使用權同意書 附件22：契約摘要與不動產買賣契約書中期款案例 附件22-1：無三七五租約證明 附件23：公開發行公司買賣不動產公告 附件24：土地簽約作業查核表