金融世界的未來：區塊鏈革命性應用，RWA現實資產代幣化！ (1版)

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【簡介】 你有想過用三千元就能直接投資房地產嗎？ 金融世界的下一篇章： 現實世界資產（RWA）代幣化！ 透過區塊練技術，將現實世界中的有價資產，碎片化為數位代幣， 打破傳統金融及去中心化金融的界線， 整合虛實，開啟金融業的下一個新篇章。 現實資產（RWA）代幣化， 提升資產流動性、釋放資產潛能， 實現自由、快速、安全且透明的金融交易網絡！ 　　■ 什麼是RWA？ 　　RWA是Real World Assets的簡稱，也就是現實資產代幣化。 　　概念就是「將現實世界的有價資產」轉變為「數位代幣」。 　　無論是有形資產，比如房子、車子、黃金、農作物， 　　又或者是債券、基金、碳權這類無形資產。 　　只要它具有市場價值和所有權證明， 　　都可作為RWA代幣化的標的，轉化為數位代幣， 　　讓我們能以更方便、自由、快速的方式進行交易。 　　【舉例】 　　即便我們知道投資房產可以帶來可觀的投資收益，但一間房子動輒上千萬，買房的進入門檻實在太高了，一般大眾很難參與。而透過RWA代幣化，將一棟房子切分成小等分，我們大約只需要幾千元就能投資房產。 　　【優點】 　　1. RWA代幣化可以降低投資門檻。 　　面對那些我們平常看到到、卻吃不到的投資項目，比如房子、大面額的債券，現在都有機會參與了。 　　2. 交易輕鬆、流動性更高 　　對於擁有房產的人來說，創造收益的方式不外乎就是租房和賣房，但出租需要花時間找租客，還要整理和管理房子；而賣房又手續繁雜，可能需要好幾個月才能找到合適的賣家，甚至錯過最好的賣房時機。 　　當將房產轉換成數位代幣，只要在網路上點點手指就能輕鬆交易，帶給房產更高的流動性，同時也為房產持有者、廣大的投資者都帶來效益。 　　■ 用現實資產（RWA）代幣化，活用資金，投資自由！ 　　諸如不動產、黃金、債券等資產，在傳統投資上需要花費高額資金、較長時間、繁瑣手續，不僅投資門檻高，資訊也不夠公開透明，不利於一般民眾進入投資。交易過程中的隱形成本也在無形中壓低了投資報酬率。 　　而將這些現實世界資產（RWA）碎片化，轉化成區塊鏈上的數位代幣，能讓更多人以較低的資金參與高價值的資產投資。 　　☑ 即時交易 　　☑ 資產多元化 　　☑ 分散投資風險 　　☑ 降低資金閒置時間 　　☑ 易進入的投資門檻 　　☑ 跨足全球金融市場 　　☑ 提高交易公正性與安全性 　　■ 虛實整合的金融市場，平等獲利的投資未來！ 　　區塊鏈科技顛覆了傳統金融，讓投資不再只是資本玩家的遊戲。 　　RWA代幣化勾勒出一個自由而平等的金融世界框架， 　　讓每個人都能在這個嶄新的金融生態系中獲利，實現共贏。 　　虛實整合的金融世界，萬物皆可代幣化！ 　　活用手邊每一筆資金，資產價值最大化！ 作者介紹 作者簡介 粟悅芊 Claire Su 　　國立臺北大學企管系畢業。職涯始於傳統金融，然身在數位時代，深感科技所帶來的變革力量，毅然決然投身於泛金融科技領域，陸續於多家金控的數位及科技部門任職。 　　自求學時期起專注於創新科技研究，並於2022年發表《影響不動產證券型代幣報酬之實證分析》，探討區塊鏈及不動產間的關係及應用。 　　愈是了解區塊鏈，就愈能感受到它顛覆傳統金融、甚至是整個世界的巨大潛力。因此撰寫了此書，與讀者們分享去中心化技術於傳統金融世界中的革命性應用。 【目錄】 作者序 　　你或許很難想像，此刻你就可以持有動輒數千萬的不動產。這不是詐騙，而是區塊鏈技術作為金融革命驅動力應用──RWA。RWA是Real World Assets的簡稱，也就是現實資產代幣化。概念是將現實世界中的有價資產轉變為數位代幣的形式，無論是有形資產，比如房子、黃金、農作物，又或者是債券、基金、碳權這類無形資產，只要具有市場價值和所有權證明，皆可作為RWA代幣化的標的，以更方便、更自由的形式在鏈上進行交易、租賃、抵押等各種金融行為。 　　「區塊鏈」一詞約莫在我大學時頻繁出現於課堂間，然當時區塊鏈對我來說是抽象也模糊的。就讀研究所時親身經歷ＮＦＴ的當紅時期，雖未被當時如雨後春筍般出現的各種NFT吸引，然而，當時NFT巨大的交易量驗證了區塊鏈做為交易底層技術的可靠性及透明性。 　　雖然NFT的爆紅讓區塊鏈邁入大眾視野，然也因為市場投機氛圍，導致多數項目的價值止於曇花一現，甚至背負上了許多負面標籤。但不可否認的是「區塊鏈」自始自終都是一種「技術」，而技術本身是中性的，就如同金錢一般，操之在己。 　　自此以後，我便投身於區塊鏈的相關研究。研究所論文更以《影響不動產證券型代幣報酬之實證分析》為題，著手探討不動產與區塊鏈間的關係與應用。藉由區塊鏈技術，大眾過去難以接觸的高門檻資產市場，變的平易近人，人人皆可參與；而對於這類高門檻資產來說，往往也伴隨著非常低的流動性，透過區塊鏈將其RWA代幣化，這個問題也能有效解決。 　　RWA的出現讓傳統金融體系（Tradfi）與去中心化體系（Defi）的界線變的模糊。一方面，借助數位科技，提升現實世界資產的交易效率、透明度及提流動性；另一方面，也讓數位世界中的資產擁有真實價值，並非淪為為虛有其表、單靠炒作的投資項目。 　　RWA是自2023年以來最受矚目的區塊鏈應用。據波士頓顧問公司（BCG）與新加坡證券平台 ADDX 合作報告指出，RWA於2030年預估創造價值16 兆美元的商機，將貢獻 10% 的全球 GDP。儘管有些人認為這一預測可能過於樂觀，但無疑顯示 RWA 代幣化可觀的成長潛力。 　　愈是深入了解區塊鏈，愈能理解它顛覆世界運作的巨大潛力。你可能還沒發現，區塊鏈其實已進入我們的生活中。早在2019年，全球最大的連鎖零售商沃爾瑪（Walmart）便導入區塊鏈技術，解決傳統供應鏈資訊管理的問題；而臺灣也早在同年4月開始推動保險科技運用共享平臺，解決壽險業、醫療業及投保人之間資訊不對稱的問題。此外，臺灣今年中剛完成的CBDC雛形平台，也是借助區塊鏈的力量。 　　科技一直是世界改變的驅動力，從過去的脈絡不難發現：人們的交易行為、甚至是生活模式，都在悄然無聲中徹底被顛覆。舉例來說，身處於數位時代的我們，可能已經習慣不帶現金出門，全依賴電子支付、也難以想像過去仰賴人工搓合的股票交易模式、更何況一日身在沒有網路的世界中。我們的一切，都因為科技的出現，變得截然不同。 　　在這本《金融世界的未來：區塊鏈革命性應用，RWA現實資產代幣化！》中，會介紹RWA代幣化的三大核心，介紹RWA代幣化的出現，如何從眾多的區塊鏈應用中脫穎而出，為我們解決當今網路世代、數位金融發展的問題，以及現階段在全球各地和臺灣的發展，帶你用深入淺出而全面的方式來了解RWA代幣化。 　　RWA 代幣化將徹底打破傳統金融及去中心化金融的界線，整合虛實，為我們開啟下一個金融業的新篇章。 　　如果你曾經不理解、不看好、甚至對區塊鏈這個數位金融世界感到失望，RWA代幣化將成為這把突破發展困境的鑰匙 粟悅芊 Claire Su 2024. 10

建地估價實務作業手冊【一本專為購地估價、資產評估作業所寫的專業工具書】（二版）(隨書附件雲端下載) (2版)

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【簡介】 評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。 本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。 本書內容摘要： 本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下： ● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。 ● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。 ● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。 ● 附件：20餘項附件輔助說明。 ● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。 ● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。 ● 雲端下載：除隨書附件【大樓案可建強度速算excel表】、【土地坪效與地價彙整速算excel表】外，並提供【法規建照銷售與權狀面積關係彙整表mp4影片】及【坪效vs.強度mp4影片】供雲端下載。 ■ 二版序 土地開發一詞，在國內使用甚廣。上自政府的國土/都市計畫，到官方的市地重劃/區段徵收，到民間的購地推案/整合媒介…等，都被冠以土地開發之名。 但對真正出資購地推案的建商來說，土地開發不僅是永續經營的本業，更是公司賴以茁壯的專業knowhow。因此，於歷次景氣循環中，持續不斷購地推案的實戰洗禮，實甚於外圍觀戰者的認知；經此翻歷練而累積充實的作業實務，也不易盡為外人道。 身為一個土地開發從業人員，我嘗試將服務國泰建設卅年的心得，首先寫成《土地開發實務作業手冊》一書，說明建商於購地階段的作業流程與實務，於101年初上市至今，已八版10刷。 接著，我又將購地階段中最重要的評估地價作業，寫成第二本書《建地估價實務作業手冊》。如今，距初版兩年多之後，也例行配合法規更迭（如：容移、增額…等）更新內容，增補先前遺漏（如：中市垂直綠化設施…等）的內容。尤其多期對外講授以本書為藍本的三個講座註1時，教學相長的收穫，督促我同步調整本書內容、精簡篇幅。以求更周延、更便捷的發揮更充實的工具書的功能。 先前的疫情，加速網路教學的成長。我除了將經營多年的部落格，搬到新平台Blogger，以“土地開發建地估價附件3-4”為名，繼續與 眾仙交流之外。也開展網路教學註2，同時錄製影片註3，儲蓄日後以You tube與 眾仙分享的量能。 總之，本書經歷兩年多，也已邁入再版階段。欣喜之餘，首要感謝孕育我專業智能的國泰建設（賀歲甲子，永達鴻圖），詹氏書局的護持、歷來在課堂、線上交流的 眾仙。感恩！ 註： 1.我擷取本書內容，編製為三個講座：破解坪效係數1.6的迷思（講座Ⅵ）、建地估價作業（講座Ⅷ）與實例解析建地估價（新講座）。相關內容詳附件6-1。 2.我將講座Ⅷ：建地估價作業，在網教機構「天地人文創」錄製成6都、臺省（以新竹為例）的七支各長約六小時的教學影片，已公開上市。 3.個人首度嘗試將兩本著作衍生的四個土開專業項目：甲、已出版的兩本著作 乙、授課的系列講座 丙、土開專業主題 丁、著作中的工具圖表，自行錄製影片（持續作業中），待日後成熟時，以you tube與 眾仙分享。本版率先以雲端附件下載方式分享：丙1:坪效vs.強度、丁1:法規建照銷售與權狀面積關係彙整表。 王英欽 於113年7~8月 【目錄】 第一章　評估階段作業導論 第一節　評估作業概述 一、宏觀的土地開發 二、土地開發業者的土地開發 三、購地階段的土地開發 第二節　評估階段作業重點 一、開發構想作業 （一）開發方式 （二）開發時機 （三）產品定位 （四）售價擬議 二、規劃配置作業 （一）排厝間 （二）算坪數 三、投資效益評估作業 （一）算毛利 （二）出地價 註 第二章　精算作業模式 第一節　精算模式概述 一、算毛利 二、出地價 第二節　收益 一、地面層 二、樓上層 三、地下層 四、車位 五、透天產品 第三節　成本 一、土地成本 （一）土地款 （二）佣金 （三）規費稅金 二、營建成本 （一）直接成本 （二）間接成本 （三）利息 三、其他成本 （一）公寓大廈共同基金 （二）管銷費用 四、整合 第四節　毛利（毛利率） 一、毛利 二、毛利率 （一）毛利率的定義 （二）毛利率的標準 第五節　精算評估地價 一、算毛利 二、出地價 註 第三章　概估作業模式 第一節　每售坪房價中的土地成本 第二節　每坪土地化為建物坪數的倍數 一、容積率 二、某倍數 三、坪效係數 四、整合公式 五、舉例 註 第四章　土地坪效導論 第一節　坊間概估土地坪效的作業方式 第二節　土地坪效的構成要素 一、適用法規 （一）都市計畫法系法規 （二）建築法系法規 二、土地條件 三、規劃實設 第三節　檢視坊間的土地坪效 一、推測坊間作業方式的緣由 二、拆解坪效係數1.6 三、導正坊間作業迷思 註 第五章　掌握土地坪效 第一節　解析可建項目 一、基準容積 二、免計容積 （一）騎樓面積 （二）屋頂突出物FA （三）地下室面積 （四）停車空間面積 （五）陽台面積 （六）梯廳面積 （七）『地上機電』面積 三、獎勵容積 （一）開放空間容積獎勵 （二）都市更新容積獎勵 （三）危老重建容積獎勵 （四）地方、都計書 （五）總量累計上限 四、增移容積 （一）容積移轉 （二）增額容積 第二節　彙整可建項目 一、適用法規 （一）基準FA （二）免計FA （三）獎勵FA （四）增移FA 二、適用條件 （一）使用分區 （二）面積大小 （三）臨路條件 （四）特殊條件 三、可建額度 四、合併上限規定 第三節　快速掌握土地坪效 一、各項列式 二、組合彙整 三、快速套用 註 第六章　務實評估地價 第一節　修正估價參數 一、修正房價 二、拆算地下室 三、改採全案估價 四、修正成本建坪 五、拆算地價 第二節　調整估價模式 一、現有模式 （一）精算模式 （二）概估模式 二、本書提供模式 ■ 附註索引 第一章　評估階段作業導論 註1-1：何謂“實際計息＂？ 與評估作業的關係為何？ 註1-2：何謂“總價帶＂？ 與產品定位有何關係？ 註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？ 註1-3：與總價帶有何關係？ 註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？ 註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？ 註1-6：何謂“土地坪效 ＂？“可建強度＂？ “最大可建面積＂？ 第二章　精算作業模式 註2-1：何謂“公設比＂？與土地坪效有何關係？ 註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？ 註2-2：與土地坪效的關係為何？ 註2-3：何為「規費」？「印花稅」？ 註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？ 註2-4：土地開發於購地階段應如何預估地價稅？ 註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？ 註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？ 註2-6：其與可售面積與成本建坪的關係為何？ 註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？ 註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？ 註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售的方式有何關連？ 註2-9：與估價作業的關係為何？ 第三章　概估作業模式 註3-1：何謂“適用法規＂？與土地開發有何關係？ 註3-2：何為“容積率＂？“基準容積(率)vs.法定容積(率)＂？ 註3-2：與土地坪效有何關係？ 註3-3：何為“高層建築＂？與一般建築有何差異？ 註3-3：從土地坪效而言有何影響？ 第四章　土地坪效導論 註4-1：本書所謂“法系＂為何？法規的適用規定為何？ 註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？ 註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？ 註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？ 註4-5：業界如何拆算地下室面積？ 第五章 掌握土地坪效 註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？ 註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？ 註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？ 註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？ 註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？ 註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？ 註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？ 註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？ 註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？ 註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？ 註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？ 註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？ 註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？ 註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？ 註5-15：何為「（允增）總量累計上限」? 與土地坪效有何關係？ 註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？ 註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？ ■ 附表索引 附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表 附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表 附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表 附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表 附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表 附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表 附表4-2：附表4-2：規範土地使用強度管制（可建項目）相關法規彙整摘要表 附表4-3：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表 附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表 附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表 ★Excel電子檔請由雲端下載 附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表 附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表 附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表 附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表 附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel版 ★Excel電子檔請由雲端下載 附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版 附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表 ■ 附件索引 附件1-1：地價因開發方式而異案例 附件1-2：規劃配置原則（大樓案） 附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則 附件1-4：規劃配置圖（大樓案） 附件1-4*：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案） 附件2-1：透天案定價程序示意圖 附件2-1*：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案） 附件3-1：土地開發分析法估價表 附件3-1*：土地開發分析法檢討 附件3-2：基準容積率vs.法定容積率 附件3-3：通案規定vs.特例規定 附件3-4：土地開發專業部落格 附件3-5：適用法規說明 附件4-1：建築師雜誌專文 附件4-2：建照面積檢討容積 附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1 附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2 附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例 附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例 附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖 附件5-2：免計項目的免計額度示意圖 附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示 附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖 附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖 附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表 附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題 附件6-2：六都＋2允增FA摘要彙整 附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表 附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表