不動產交易與經紀業管理法 (1版)

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書名：不動產交易與經紀業管理法 作者：何彥陞 出版社：元照 出版日期： 2017/10 ISBN：9789574342198 本書簡介 　　本書是以「不動產交易」以及「不動產經紀業管理」為核心的著作，針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述，其範圍亦含括「不動產經紀法規」之內容。 　　本書特點之一，是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎，如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。本書特點之二，是透過三大面向討論「不動產交易」：第一，是主體（當事人、經紀人、地政士、公證人）及其法律關係進行分析；第二，是不動產交易客體-成屋、預售屋及公寓大廈管理條例等予以討論，佐以法院判決與個案爭議說明。第三，是詳細說明成屋與預售屋交易流程，並分析各階段交易風險。本書特點之三，是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制，並就私法與公法領域進行分析。私法部分，包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分，則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。 　　本書係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作，俾各界讀者可以有一完整、清晰之輪廓。 圖書目錄 第一部分　緒　論 第一章　不動產交易與經紀業管理法制之概說 　第一節　緣　起／14 　第二節　本書之研究內容／16 　　一、重新思考不動產交易與不動產經紀業管理相關法制之框架／16 　　二、釐清我國不動產交易相關法令規範／18 　　三、釐清不動產交易參與人資訊平衡與應揭露範圍／19 　第三節　本研究研究範圍界定／20 　　一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋／20 　　二、本書所謂的交易行為／20 　　三、以保護消費者之資訊權利為主／21 第二部分　不動產交易與經紀業管理理論基礎 第二章　契約自由與管制 　第一節　私法自治／24 　　一、私法自治之精神／24 　　二、當事人締約時真意之探求／25 　　三、任意規定與強行規定／26 　第二節　契約自由與對於契約自由的限制／27 　　一、契約自由／27 　　二、對於契約自由的限制／28 　　三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形／29 　第三節　管制與自治的橫跨／30 第三章　不動產交易與資訊不對稱 　第一節　不動產交易資訊之平等與對稱／33 　　一、資訊經濟學之理論基礎／33 　　二、資訊不對稱之概念／35 　第二節　契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析／40 　　一、資訊的揭露與否的責任／40 　　二、不揭露與不實陳述之界限／44 第四章　不動產交易與委託代理理論 　第一節　委託代理理論之基礎／53 　第二節　不動產仲介業之規範分析／55 　第三節　代銷業之規範分析／56 　　一、不動產廣告商之規範基礎／56 第五章　不動產交易、公示方法以及交易安全 　第一節　公示制度與交易安全／59 　　一、交易安全的保障／59 　　二、公示公信原則／61 　第二節　不動產公示方法、交易安全與登記之效力／64 　　一、不動產登記之效力與交易安全／64 　　二、公示方法與區分所有權之登記／66 　　三、區分所有權登記之建議／70 第三部分　不動產交易之基本要素 第六章　不動產交易之主體與法律關係 　第一節　不動產交易當事人之法律關係：出賣人與買受人／76 　　一、交易雙方皆屬於自然人之情形／76 　　二、以建築開發商為出賣人之情形／78 　第二節　不動產交易中介人之法律關係：不動產經紀業／81 　　一、不動產經紀業之概說／81 　　二、不動產仲介業之分析／83 　　三、不動產代銷業／91 　第三節　不動產交易輔助人之法律關係：地政士、公證人／95 　　一、地政士／95 　　二、公證人／97 第七章　不動產交易之客體——以公寓大廈為中心 　第一節　預售屋與成屋／104 　　一、成屋與預售屋之界定／104 　　二、預售屋之特殊性／105 　第二節　區分所有建物／105 　　一、概　說／105 　　二、建築物區分所有／111 　第三節　專有部分及要件／113 　　一、專有部分之意義／113 　　二、專有部分範圍之界定／117 　　三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務／120 　　四、專有部分之相互關係／122 　　五、專有部分之強制出讓／124 　第四節　共用部分（共有部分）／124 　　一、共用部分之意義／124 　　二、共用部分之種類／125 　　三、共有部分之使用收益與處分／127 　　四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修／130 　　五、共有部分之管理與分管契約／132 　　六、約定專用/專用使用權／139 　第五節　區分所有權之基地／141 　　一、基地與其一體性／141 　　二、區分所有權人與基地之關係／145 　　三、優先承購之排除／147 　第六節　公寓大廈之管理／151 　　一、管理的起始：公寓大廈起造人或建築業者之責任／152 　　二、區分所有權人會議／158 　　三、管理委員會／165 　　四、管理服務人（公寓大廈管理維護公司或管理服務人員）／169 　　五、公寓大廈規約／170 　　六、公共基金之管理／172 第八章　不動產交易之流程與風險 　第一節　透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險／175 　　一、搜尋期間／175 　　二、協商與簽約期間／177 　　三、契約履行期間／178 　　四、不動產經紀業資訊揭露之討論／181 　第二節　預售屋買賣流程與風險／186 　　一、透過代銷業者之預售屋之買賣／186 　　二、消費者直接與建築開發商之買賣／191 　　三、代銷業者之資訊揭露分析／191 　第三節　以德國法觀察不動產買賣之相關法制／193 　　一、德國不動產法律之一般性說明／194 　　二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務／195 　　三、賣方應完成之事項／197 第四部分　民事法對於不動產交易之規範分析 第九章　民法對於不動產交易之規範分析 　第一節　先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用／203 　　一、締約上過失之界定／204 　　二、不動產交易締約上過失之討論／209 　第二節　廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題／211 　　一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思表示錯誤／211 　　二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思表示／213 　第三節　契約責任／215 　　一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保／215 　　二、不完全給付責任／220 　第四節　侵權行為損害賠償責任／223 　　一、民法第184條之分析／223 　　二、民法第191-1條之分析／226 第十章　消費者保護法對於不動產交易之規範分析 　第一節　消費者保護對於不動產廣告責任之管制／231 　　一、廣告責任／231 　　二、廣告責任議題之延伸／232 　第二節　定型化契約與不動產交易／233 　　一、定型化契約之規範／233 　　二、不動產買賣定型化契約之

圖解個體經濟學：劇變時代的社會運作與交易潛規則(全新修訂版) (2版)

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【簡介】 想要瞭解市場經濟活動讀者的入門磚！ 一次看懂賽局理論、行為經濟學與個體經濟學的相互關 係，瞭解社會運作與交易的潛規則，避免做出偏誤的報復性消費！   　　為什麼川普要對外增加關稅？各國又會如何應用賽局理論？個人、企業與國家要如何獲得最大利益？協商還是全力競爭？餐廳三種不同價位的套餐，為什麼我們通常選擇中間價位的？   　　個體經濟學，又被稱為價格理論，是現代經濟學的一個分支。其研究的是個體之間的決策問題，包括了消費行為、生產過程中資源的投入、分配，以及分配機制上的選擇等。因此，瞭解個體經濟學，你就能瞭解你的消費行為是由誰決定了！   　　政府的政策以及整體社會的福利，包括薪資、晉升、勞保、健保、公保、軍保等年金制度，均建立在人口以及GDP穩定成長的前提上，當少子化時代來臨，人口逐漸減少，高齡化社會到來，當初建立制度的前提消失，將導致無法逆轉的政府稅收不足，這也是近年來各國政府面臨最大的課題。   　　本書是作者為了那些至今尚未學習經濟學，或是平日工作與經濟學毫無相關但想要瞭解的經濟學初學者而著作的書籍，以圖解及實際案例來簡單解釋經濟學如何運作。   　　市場與我們的生活息息相關，生活在這個世界裡，就不能不瞭解經濟運行的基本內容。而個體經濟學就是解釋供給與需求的市場，並分析其如何運作的學問，例如為什麼交換行為能產生更大的效益？為什麼第一口啤酒比較消暑？我們的消費行為又是誰決定的？   　　本書先由曼昆的「經濟學10大原則」開始，說明人如何做決策、如何互相影響，以及整體經濟如何運作；接著，從經濟與貿易的意義中學習基礎的個體經濟學、賽局理論、奈許均衡，以及行為經濟學等內容。透過實例和圖解說明這些市場現象的理論，並藉此綜觀經濟發展的最新歷程，使讀者更能瞭解市場運作機制。   　　【本書重點】 　　1.經濟學10大原則：在經濟學的研究中，取捨、誘因、交換、資訊、分配是不可或缺的研究核心，也是一場思辨賽局。 　　2.比較優勢論：比起自給自足，交換行為更有利，更能創造雙贏局面。 　　3.「看不見的手」：能將資源（包括勞動力、時間、資本等）有效利用，供需均衡達成社會整體之利益。 　　4.賽局理論：預測對手下一步的動向來決定自己的策略，但要避免陷入奈許均衡的囚徒困境。 　　5.行為經濟學：人並不是完全理性，會受到大腦運作以及情感影響決定，因為理性與感性並非二元對立的，而是存在系統一與系統二的架構，形成快思慢想的反應，本書也告訴你如何理性判斷，不要被負面的情緒勒索。【目錄】 附錄   一看就懂的經濟學地圖　三種經濟學的互補關係 前言│002   Chapter 1  曼昆的10大原則 1-01何謂經濟學？來自曼昆的經濟學10大原則│010 1-0210大原則 1取捨(Trade Off)① 可以選擇的選項只有一個│012 1-0310大原則 1取捨(Trade Off)② 效率性還是公平性？│014 1-0410大原則 2將機會成本放到天平上秤秤看│016 1-0510大原則 3理性的思考，建築在邊際理論上│018 1-0610大原則 4人受誘因驅使行動│020 1-0710大原則 5交易能讓所有人都更富裕│022 1-0810大原則 6建立市場是組織經濟活動最好的方法│024 1-0910大原則 7政府也有可能改善市場的成果│026 1-1010大原則 8國民生活水準反映在生產效能上│028 1-1110大原則 9過度印製鈔票，物價上漲│032 1-1210大原則 10通貨膨脹與失業率的短期取捨│034 Column 1相關關係，不是因果關係│036   Chapter 2  經濟模型與比較優勢 2-01經濟模型 1分析複雜經濟的簡化經濟模型│038 2-02經濟模型 2若是使用所有資源的話？│040 2-03預算線與無異曲線 1預算線用來表示可選擇的範圍│044 2-04預算線與無異曲線 2無異曲線能夠知道消費者的喜好│046 2-05預算線與無異曲線 3預算線與無異曲線的組合│048 2-06比較優勢 1「專業化與交換」，比自給自足更能讓人富裕！│050 2-07比較優勢 2任何人都容易混淆的絕對優勢與比較優勢？│054 2-08比較優勢 3從放棄價值來思考的比較優勢與機會成本│056 2-09比較優勢 4比較優勢與交換的利益│058 2-10比較優勢 5生產可能性邊界的樣貌│060 Column 2李嘉圖的比較優勢論│062   Chapter 3  傳統經濟學  供需曲線的世界 3-01供需曲線的基礎 1  市場機制│064 3-02供需曲線的基礎 2  需求曲線│066 3-03供需曲線的基礎 3  供給曲線│068 3-04供需曲線的導出 1  需求曲線的轉換│076 3-05供需曲線的導出 2  供給曲線的轉換│078 3-06供需曲線的導出 3  邊際革命帶來的新觀點│080 3-07供需曲線的導出 4  馬歇爾的供需曲線│082 3-08供需曲線的導出 5  個體經濟學的供需曲線│084 3-09供需曲線的彈性 1  需求量會因價格改變而增減與不變的商品│086 3-10供需曲線的彈性 2  「奢侈品」課稅，受影響的是一般人?│088 3-11均衡的調整 1  市場機制的價格自動調整系統│090 3-12均衡的調整 2  需求與供給產生變化時的狀況│092 3-13價格控管 1  為了保護消費者的物價控管，卻讓消費者痛苦?│094 3-14價格控管 2  政府無視市場均衡，而採取保護價格的話……？│096 3-15貿易與生產者保護 1  「貿易保護」為何是必要的？│098 3-16貿易與生產者保護 2  負擔關稅的，其實是消費者!?│100 3-17貿易與生產者保護 3  適合保護生產者的，是關稅？還是輔助金？│102 3-18貿易與生產者保護 4  實際上，歐盟大多數的農家是「公務員」!?│104 3-19貿易與生產者保護 5  日本的農業保護政策與糧食自給率│106 3-20完全競爭市場與獨占市場 1  需求曲線呈水平時，即完全競爭市場│110 3-21完全競爭市場與獨占市場 2  為什麼獨占市場不成立？（1）│112 3-22完全競爭市場與獨占市場 3  為什麼獨占市場不成立？（2）│114 3-23完全競爭市場與獨占市場 4  獨占市場的需求曲線│116 3-24獨占市場的特徵與弊處 1  獨占成為問題的真正原因│118 3-25獨占市場的特徵與弊處 2  購買者獨占的案例：「農業協同組合聯合會」│120 3-26獨占市場的特徵與弊處 3  獨占市場的弊處：發生奶油不足的原因│122 3-27獨占競爭市場 1  差異化是獨占競爭市場的特色│124 3-28獨占競爭市場 2  廣告效果與品牌戰略導致差異化│126 3-29市場失靈 1  政府的必要性（1）不完全競爭市場│128 3-30市場失靈 2  政府的必要性（2）外部不經濟與公害問題│130 3-31市場失靈 3  政府的必要性（3）資訊的不對稱性│132 3-32市場失靈 4  政府的必要性（4）公共財│134 3-33市場失靈 5  政府的必要性（5）公有地悲劇│138 3-34所得再分配  日本是最平均的國家!?│140 Column 3為何下雨天攔不到計程車？│142   Chapter 4  由賽局理論領導的新觀點 4-01何謂賽局理論？  附加在傳統經濟學上的觀點│144 4-02賽局理論的三大要素  預測對方下一步的市場│146 4-03囚徒困境 1  保持緘默，還是出賣同伴？│148 4-04囚徒困境 2  是否有辦法可以解決囚徒困境？│152 4-05寡占市場 1  寡占市場中，賽局理論上場│154 4-06寡占市場 2  寡占企業是互相制定高價，而得以維持的？│156 4-07協調關係 1  相互協商⇔降價競爭│158 4-08協調關係 2  協商與競爭  克服囚徒困境之道│162 4-09寬恕制度  使用囚徒困境談判，讓對方坦白！│164 4-10協調賽局 1  與對手同調，可以得到最大利益│166 4-11協調賽局 2  災後發生掠奪事件，並非因為「未開化」!?│168 4-12協調賽局 3  標準化取勝！ 炙熱的規格戰爭│172 4-13比較制度分析 1  終身僱用或年功序列都算是合理的奈許均衡│174 4-14比較制度分析 2  完全合乎邏輯的日本式僱用制度│176 4-15比較制度分析 3  日本式僱用制度快要崩解了!?│180 4-16交換賽局  由每個人的手畫出賽局樹│186 4-17 Commitment  搶先宣言，減少對手的選項│188 4-18 資訊差異與對策  市場內的資訊不對稱│190 4-19 日本社會 1  匿名社會與看得到臉的社會│194 4-20 日本社會 2  重視長期關係的「老店」│196 4-21 日本社會 3  日本社會的機會成本與交易費用│198 4-22 日本社會 4  由賽局理論得出的「縱向社會的人際關係」│200 Column 4 「信賴」與「安心」│202   Chapter 5  行為經濟學揭露人類的不合理性 5-01行為經濟學 1  人類的經濟行為並不是完全理性的│204 5-02行為經濟學 2  效率與公平哪個比較重要？│206 5-03神經經濟學  從大腦的運作方式分析經濟學│208 5-04最後通牒賽局  即使吃虧也會重視公平性!?│210 5-05獨裁者賽局  人性的自私究竟到怎樣的程度？│212 5-06腦與行為  情感與大腦的運作左右人的決定│214 5-07信賴遊戲  若是公平性受到背叛？│216 5-08利他性 1  人有著無論如何都會想要幫忙的特性│218 5-09利他性 2  公平主義是什麼時候出現的？│220 5-10理性與感性 1  理性與感性並不對立│222 5-11理性與感性 2  大腦的運作與道德上的左右為難│224 5-12理性與感性 3  最後關頭人還是會選擇自利的│226 5-13理性與判斷 1  判斷的極限──「有限理性」│228 5-14理性與判斷 2  二個系統扮演分擔大腦的角色│230 5-15理性與判斷 3  以直覺判斷就容易犯錯│232 5-16展望理論 1  在不確定的狀況下，人會如何選擇？│234 5-17展望理論 2  思考捷徑與編輯階段│236 5-18展望理論 3  同樣減價8美元，顧客的滿足感卻不同│238 5-19展望理論 4  比起年薪600萬，反而選擇500萬的公司!?│240 5-20展望理論 5  想要維持現狀迴避損失的心理│242 5-21展望理論 6  為何購買不會中獎的彩券？│244 5-22幸福 1  所得與幸福度不成比例？│246 5-23幸福 2  國民主觀的幸福感是否成為政策目標？│248 5-24經濟學的整體面向  經濟學巨擘們的人類觀察與三種經濟學│250   註釋│252 後記│256 參考文獻│258