艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2025年最新法規增訂版）：圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅 (1版)
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【簡介】
2025年新增──
2025年最新免稅額、扣除額及課稅級距
囤房稅2.0適用稅率案例
最新豪宅稅及租金標準
ETF收益分配課稅議題
網紅所得課稅議題
擬制遺產課稅案例
本書提供完整的節稅指南及系統化個人稅務說明。
只有要所得就要繳稅，而所得來源分為以下四種：
個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅。
本書就這四方面產生的稅，做詳盡的說明，並最依當年法規，做即時的修正。
除了讓你搞懂要繳什麼稅，也告訴你如何合法節稅。
艾蜜莉會計師一次告訴你25項一定要知道的節稅撇步，讓你不繳冤枉稅！
多數人（相信包括你），在5月繳稅時期，都會感到心痛。
你心裡是否有個疑問，每年到底是在繳些什麼稅？有什麼方法可以合法節稅，而不被安上逃稅的罪名。
你是否年年心痛、年年疑惑，但是一年過一年。
本書解決你陳年的「痛」和「疑慮」，
讓你知道稅的系統和節稅的方法。
你年年的「痛」和「疑慮」是因為稅制很難、稅法很雜，你搞不懂，根本無法談論合法節稅這檔事。
因為你不懂，你心目中的節稅方法只有：把所得掛給人頭、多報撫養親屬等，但這些可能是逃漏稅的偏門，你或許能少繳稅，也可能讓國稅局上門要你補稅加罰金。
本書讓你輕鬆而完整解決上述問題；
用圖來解釋難懂的概念；
用表格、邊欄呈現重要參考資料；
用淺白的文字說明所有重要法源；
用案例來說明規定如何適用。
本書為所有程度的讀者建立清楚的個人稅制系統概念，有了基本概念之後，你才知道如何真正合法節稅。
例如，如果你了解個人所得稅是採「現金收付制」（即按照現金收支的時點判定所得及費用歸屬年度），同時，綜合所得稅是採累進稅率，你自然會知道可以透過調整收入實現的時間點，讓所得實現在稅率較低的年度來節稅。
作者提出25項節稅訣竅，如提高勞保退休金的提撥比例，提撥的部分當年免稅，自然降低你的稅基。到退休領用時，因為你的收入低、稅率也低，自然比現在繳稅來得划算。增加儲蓄的同時，也省下稅金，一舉兩得。
中華民國萬萬稅，所以對個人（自然人）而言，除了個人所得稅外，投資理財、房地產、遺產及贈與等相關稅賦問題，在人的一生中也幾乎一定會遇到，本書各以專章介紹。
你不愛繳稅，所以你想了解稅，進而節稅；不過稅又很難解，所以你永遠不懂稅，永遠多繳稅。本書讓你打破上述惡性循環。
本書在2018年出版後，廣受好評，由於稅務相關法規逐年修正，因此針對2025年法條更新進行修訂，並新增介紹本年度最新且最重要議題。
本書特色
◆法條搭配案例解說，明白易懂
作者對預售屋交易課徵房地合一稅說明如下：
「房地合一稅2.0於110年7月1日上路後，預售屋的權利交易視同房地交易，課徵房地合一稅。所謂預售屋交易包括個人或公司與建商或地主簽訂預售屋買賣契約書，在取得房地所有權前，將該預售屋買賣契約讓與第三人之交易，以及個人或公司簽訂預售屋買賣契約書前，將取得《平均地權條例》第47條之3第5項所定之書面契據（即紅單）讓與第三人之交易。
預售屋（含紅單）交易之取得日，以訂定買賣契約日或簽訂紅單日為準；交易日之認定，以讓與人與受讓人訂定買賣契約日（非與建商換約日）為準。預售屋（含紅單）交易之持有期間，依取得日起計算至交易日止。
讓與預售屋（含紅單）權利交易之成交價額（收入），應按讓與該權利價額（即受讓人應支付予讓與人價額）認定，不包含受讓人後續支付建商或地主價款。」
以上文字你看得吃力嗎？不過作者用以下案例來說明，就容易了解。
「舉例來說，陳小華民國111年3月6日與遠熊建設簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款共1,000萬元。陳小華依約支付簽約款200萬元，在112年9月13日，與受讓人王大明簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定王大明應支付陳小華250萬元，最後由王大明依工程期支付餘款800萬元予遠熊建設。
陳小華預售屋權利之取得日為111年3月6日，交易日為112年9月13日，持有期間超過1年、未逾2年，預售屋權利讓與之成交價額（收入）為250萬元，成本為200萬元，所得為50萬元，適用稅率為45％。」
◆圖解重要概念，讓你輕鬆建立正確觀念，不繳冤枉稅！
談論稅的書一定會有類似以下讓人頭腦打結的說明：「個人綜合所得稅採屬地主義，不論本國人或外國人，只要有我國來源所得者，即有繳稅義務。反之，若非我國來源所得（如台灣人於國外工作所得），則免課我國的所得稅。」
本書也有類似文字，但是涉及重要觀念，皆繪製圖表，讓讀者快速了解。
◆完整說明個人稅制，讓你的稅法知識超越同儕！
「綜合所得稅＋最低稅負制＋分離課稅」，才能構成完整的個人所得稅制。本書以深入淺出的方式，解答人生中不同階段或面向（職涯發展、投資理財、買房置產及財富傳承）面對的重要財務及稅務議題。
◆提供個人綜合所得、投資理財、房地產、遺產傳承（含贈與）四大主題的節稅要訣！
本書提出25項節稅建議，例如對房屋賣方而言，若在2016年前就持有，建議房地拆分價格出售。由於房地合一新制於2016年才上路，目前多數民眾持有的房地產還是適用舊制。房屋因為逐年折舊而減少價值，而近年來土地的公告現值逐漸調漲，長期持有後，房屋價格占不動產總價的比例通常會降低。因為「舊制」僅對房屋部分課所得稅，如果你持有的「舊制」不動產，購買時有拆分房屋、土地價款，未來賣出時建議拆分房地價格出售。
◆不當稅務規劃完全解析，教你聰明節稅，利人利己！
許多常見的稅務規劃，其實暗藏風險。本書各以專門單元解說。
例如，利用人頭來分散薪資所得、分散股利所得或漏報收入，國稅局已經運用電腦提供異常薪資所得查核清單，對利用人頭列報薪資的公司商號全面選案查核。而一般人的薪資所得水準不難判斷，因為一個人的工作能力有限，不可能同時在多個單位工作。若個人受領薪水每月10萬元以上超過5筆，有違常情。此外，許多人頭與公司股東或員工具有親屬關係（如配偶），且當年度申報所得極低或無應納稅額，若進一步查核資金流程，多半可發現有資金回流的現象。
《洗錢防制法》新制自2017年6月28日施行後，運用人頭帳戶進行租稅規避或逃漏稅，除了可能觸犯《稅捐稽徵法》，以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金外，還可能構成洗錢罪。依利用人頭的方式不同，還可能另外涉及違反《公司法》、《銀行法》、《刑法》等，不可不留意。
◆2025年稅務法規變動、修訂內容
囤房稅2.0：新增適用稅率舉例兩則
ETF收益分配課稅制度
擬制遺產課稅案例
網紅所得課稅議題
2025年最新免稅額、扣除額及課稅級距
◆購買本書讀者可享艾蜜莉會計師聰明節稅線上課200元折扣，詳見書封後折口。
【目錄】
自序 人生無處不是稅，聰明節稅不求人！
第一章 稅的第一堂課：個人所得稅
哪些人該繳稅？
哪些所得該繳稅？
十大類綜合所得
如何計算綜合所得稅額？
免稅額及扣除額
綜所稅之外的其他個人所得稅制
反避稅制度與海外資金匯回的稅務議題
常見的不當稅務規劃
所得稅的節稅規劃
第二章 富爸爸窮爸爸的稅務指南：投資理財的節稅規劃
資本利得投資法vs. 現金流投資法
投資稅務指南：存款利息
投資稅務指南：外匯交易
投資稅務指南：債券及短期票券
投資稅務指南：股票
投資稅務指南：期貨及選擇權
投資稅務指南：共同基金及ETF
投資稅務指南：資產證券化金融商品
投資稅務指南：黃金
常見的不當稅務規劃
投資理財的節稅規劃
第三章 買屋或租屋？談房地產相關稅務及節稅規劃
不動產的稅務法令知多少
贈與和繼承不動產的稅務議題
包租公和包租婆的稅務議題
特殊土地的稅務議題
常見的不當稅務規劃
不動產的節稅規劃
第四章 富得過三代：談財富傳承的工具及稅務規劃
哪些財產要課遺產及贈與稅？
如何申報及計算贈與稅？
如何申報及計算遺產稅？
財產的價值如何認定？
夫妻財產制與繼承制度
常見的財富傳承工具
常見的不當稅務規劃
財富傳承的節稅規劃
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住宅･房地產：自住與投資的理論及實務(下) (1版)
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內容簡介
過去國內外學術與實務界一向將「住房」分成「住宅消費使用」(Housing Consumption)與「房地產投資」(Real Estate Investment)兩部分，個別講授學習。然而，住房明顯包括消費與投資雙重特性，人們不僅希望住得舒適，也希望能賺錢不虧損，兩者不宜偏廢。因此，個人累積長期教學經驗，將「住宅」(Housing)與「房地產」(Real Estate)兩領域整合成「住房」單一課程內容，提供大家一起學習思辨。
本書強調深入淺出、多元教材方式與的學習，與傳統教科書傳遞知識方式明顯不同。每課主題內容包含六大部分的方式學習：一是「問題探討」，這是全課核心學習重點，透過一連串問題思考與對話回應，逐步掌握問題關鍵；二是「論文探討」，透過國內外學術期刊論文連結閱讀，豐富個人的理論學習深度；三是「相關學習」，屬於較為有趣且多元化課外讀物的學習，包含小說、影片、演講、書籍及財務試算等；四是「個案探討」，透過各類型住房產品個案提供較優良示範學習，豐富學習者的實務經驗；五是「相關時事」，透過課程主題的相關時事新聞，讓學習者能夠進一步理解現實社會住房新聞事件，貼近社會脈動；六是「課後作業」，透過前面五部分的學習，能夠簡要回應本課的幾個主要關鍵問題，並整理個人學習心得，完成學習成果。
目錄
第10課 何謂「好價格」？
壹、問題探討
第一問：房價如何形成？
第二問：如何分析掌握房價？
第三問：總體vs.個體影響房價因素為何？
第四問：住房市場的各種「價格」有何區別？
第五問：住房如何估價？
第六問：「實價登錄」知多少？
第七問：「好時價」(House+)知多少？
第八問：何謂「合理價格」？
第九問：房價指數知多少？
第十問：住房投資與消費的好價格有何不同？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：凶宅個案
伍、相關時事
陸、課後作業
第11課 何謂「好管理」？
壹、問題探討
第一問：為何住房管理重要但卻不受重視？
第二問：住房「物業管理」的內涵有哪些？
第三問：物業管理的模式與內容為何？
第四問：物業管理的相關理論有哪些？
第五問：影響物業管理的因素有哪些？如何判斷社區管理的好壞？
第六問：「公寓大廈管理條例」知多少？
第七問：「老屋健檢」與「包租代管」的成效為何？
第八問：住房投資與消費的好管理有何不同？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：遠奏曲
伍、相關時事
陸、課後作業
第12課 住房決策的衝突評估與選擇
壹、問題探討
第一問：「心中之尺」與「市場之尺」的衝突與選擇為何？
第二問：住房「消費」與「投資」決策的衝突與選擇為何？
第三問：住房「消費」與「投資」決策五元素的優先次序為何？
第四問：如何進行住房衝突評估選擇？
第五問：住房決策五元素的相互衝突與選擇為何？
第六問：租屋有那些衝突與選擇？
第七問：哪些住房是「錢買不到的東西」？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：華德福學區宅
伍、相關時事
陸、課後作業
第13課 住房文化與家戶生命週期
壹、問題探討
第一問：傳統的住房文化有哪些？又有哪些改變？
第二問：當前居住文化有哪些？又有哪些趨勢與改變？
第三問：住房決策與家庭成員的關係為何？
第四問：家戶生命週期與住房生命週期的關係為何？
第五問：單身族面臨哪些住房決策？
第六問：新婚族面臨哪些住房決策？
第七問：中年人面臨哪些住房決策？
第八問：老年人面臨哪些住房決策？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：老屋市場
伍、相關時事
陸、課後作業
第14課 住房補貼的公平與效率
壹、問題探討
第一問：為何要對弱勢族群提供補貼？
第二問：為何要透過住房方式對弱勢族群提供補貼？
第三問：住房補貼政策的目標為何？
第四問：住房補貼的對象如何認定？
第五問：住房補貼的方式有哪些？
第六問：哪些住房補貼方式較具公平與效率性？
第七問：社會住宅、包租代管及租金補貼的成效如何？有何改進之處？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：臺北市文山區興隆D2區社會住宅
伍、相關時事
陸、課後作業
第15課 住房與都市更新及都市發展
壹、問題探討
第一問：住房應集中都市化還是應分散市郊化？
第二問：交通建設與就業機會是能幫助解決住房問題還是加重住房炒作？
第三問：如何透過都市計畫及國土規劃解決住房問題？
第四問：都市更新與開發新市鎮能否解決住房問題？
第五問：都市更新的困境與解決方式為何？
第六問：都市更新會助漲還是降低房價？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：將捷家和
伍、相關時事
陸、課後作業
第16課 住房總體與政策因素對房市的影響
壹、問題探討
第一問：影響房市的總體因素有哪些？
第二問：影響房市的政策因素有哪些？
第三問：政治及兩岸對房市的影響為何？
第四問：新冠肺炎疫情對房市的影響為何？
第五問：房地產業是否為火車頭產業？
第六問：面對房市不利因素或政策，應該危機入市還是危機避市？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：The Green House
伍、相關時事
陸、課後作業
第17課 臺灣住房問題政策總體檢與世代居住正義
壹、問題探討
第一問：當前臺灣住房有哪些關鍵問題？
第二問：臺灣高房價、高空屋率及高自有率的「三高」矛盾困境為何發生？
第三問：臺灣房市泡沫知多少？
第四問：他山之石，可否攻錯？
第五問：臺灣住房政策為何？—住房政策總體檢
第六問：臺北市政府居住正義的理想與實踐有何心得？
第七問：從居住正義到世代正義的思辨有何啟示？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、期末學習心得分享/
伍、課後作業
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住宅･房地產：自住與投資的理論及實務(上) (1版)
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內容簡介
過去國內外學術與實務界一向將「住房」分成「住宅消費使用」(Housing Consumption)與「房地產投資」(Real Estate Investment)兩部分，個別講授學習。然而，住房明顯包括消費與投資雙重特性，人們不僅希望住得舒適，也希望能賺錢不虧損，兩者不宜偏廢。因此，個人累積長期教學經驗，將「住宅」(Housing)與「房地產」(Real Estate)兩領域整合成「住房」單一課程內容，提供大家一起學習思辨。
本書強調深入淺出、多元教材方式與的學習，與傳統教科書傳遞知識方式明顯不同。每課主題內容包含六大部分的方式學習：一是「問題探討」，這是全課核心學習重點，透過一連串問題思考與對話回應，逐步掌握問題關鍵；二是「論文探討」，透過國內外學術期刊論文連結閱讀，豐富個人的理論學習深度；三是「相關學習」，屬於較為有趣且多元化課外讀物的學習，包含小說、影片、演講、書籍及財務試算等；四是「個案探討」，透過各類型住房產品個案提供較優良示範學習，豐富學習者的實務經驗；五是「相關時事」，透過課程主題的相關時事新聞，讓學習者能夠進一步理解現實社會住房新聞事件，貼近社會脈動；六是「課後作業」，透過前面五部分的學習，能夠簡要回應本課的幾個主要關鍵問題，並整理個人學習心得，完成學習成果。"
目錄
第1課 住房導論
壹、問題探討
第一問：何謂住宅、房地產和住房？
第二問：購買住房與股票和手機有何不同？
第三問：住房學術研究現況與趨勢為何？
第四問：為何要討論個人的居住史？
第五問：什麼是好房子？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：冠德微山丘
伍、相關時事
陸、課後作業
第2課 居住正義、住房自由與住宅政策
壹、問題探討
第一問：他抽的菸誰請客？
第二問：何謂居住正義？
第三問：何謂住房自由（屋主vs.屋奴）？
第四問：住房政策目標為何？
第五問：如何落實住宅政策目標？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：環遊郡
伍、相關時事
陸、課後作業
第3課 住房經濟分析
壹、問題探討
第一問：住房與非住房的經濟分析有何不同？
第二問：如何衡量住房價格與數量？
第三問：何謂住房需求與供給？
第四問：影響住房需求的影響因素與程度為何？
第五問：影響住房供給的影響因素與程度為何？
第六問：住房短期與長期供需分析有何差異？
第七問：住房的價格與數量有何關係？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：華固新天地
伍、相關時事
陸、課後作業
第4課 住房市場分析
壹、問題探討
第一問：何謂住房市場分析？
第二問：為何住房要透過次市場(sub-market)分析？
第三問：如何劃分市場範圍？
第四問：總體市場與個體市場分析為何？
第五問：如何進行市場分析？—住房市場四象限分析
第六問：如何蒐集住房市場資訊？
第七問：產品定位與產品訂價為何？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：中華電信萬華區德昌街集合住宅大樓
伍、相關時事
陸、課後作業
第5課 住房決策
壹、問題探討
第一問：投資決策理論：報酬vs.風險？決策準則、投資組合？
第二問：消費決策理論：效用、偏好如何建立「心中之尺」？
第三問：如何建立市場之尺？
第四問：住房自住與投資決策有何差異？消費與投資的比例為何？
第五問：心中之尺與市場之尺是否會產生衝突？
第六問：住房投資決策過程為何？
第七問：住房的租買選擇決策？
第八問：住房決策生命週期有哪些？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：翠弄堂
伍、相關時事
陸、課後作業
第6課 住房財務分析
壹、問題探討
第一問：住房財務分析與住房決策分析有何差異？負擔能力與投資分析的關係為何？
第二問：財務分析需要有哪些假設參數？如何獲得？
第三問：一般大眾如何進行住房財務分析？房價／房貸與房租GRM (Gross Rent Multiple)分析有何問題？
第四問：住房基本財務分析模型：ROR、ROE、K三者關係為何？此模型的問題為何？
第五問：住房現金流量折現模型(DCF Model)與複利效果：NPV與IRR有何差異？
第六問：住房財務風險分析：敏感度與蒙地卡羅分析有何差異？如何進行風險管理？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：龍寶晴臻邱
伍、相關時事
陸、課後作業
第7課 何謂「好時機」？
壹、問題探討
第一問：何謂房地產景氣？房市價量與景氣如何判斷？
第二問：房市為何會有景氣循環？房市景氣vs.房市泡沫
第三問：臺灣過去房市經過幾次景氣循環？
第四問：臺灣房市景氣循環的歷史經驗有何啟示？
第五問：首購與換屋的時機有何不同？
第六問：住房投資和消費的時機有何不同？
第七問：時機對住房決策的影響為何？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：國泰昕春
伍、相關時事
陸、課後作業
第8課 何謂「好產品」？
壹、問題探討
第一問：好產品的內涵為何？
第二問：住房與棟的好品質的因素有哪些？
第三問：住房社區好品質的因素有哪些？
第四問：好建商知多少？
第五問：租屋產品：雅房、分套、獨套與整層有何差別？租金與產品有何差別？
第六問：住房消費與投資的好產品有何不同？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：碧波飛
伍、相關時事
陸、課後作業
第9課 何謂「好區位」？
壹、問題探討
第一問：住房的「區位理論」為何？
第二問：為何市場都認為住房投資最關鍵的是「區位」？有何盲點？
第三問：住房「大（都市）區位」與「小（鄰里）區位」哪個較重要？
第四問：大、小區位的各種影響因素為何？
第五問：為何「逆巿場選擇」區位？
第六問：住房大、小區位有何建議？
第七問：住房消費與投資的好區位有何不同？
貳、論文探討
參、相關學習
肆、個案探討：新巨蛋—捷運宅與房價分析
伍、相關時事
陸、課後作業
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【簡介】
2025年全新改版！業界唯一指定用書！
◆配合最新房地產相關法規改版，掌握市場即時動態。
◆新媒體「數位行銷」強勢來襲，精準領先掌握市場脈動。
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全書分為六大篇：「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」、「企劃篇」及「稅務篇」。從房地產特性、組織、土地開發、產權調查、業務行銷、市場調查、廣告企劃和稅務探討等，詳實剖析產業的各個面向，帶給你全方位的視野。
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【目錄】
第一篇 入門篇
1-1 不動產與房地產之區別
1-2 土地使用的種類
1-3 房屋有哪些種類？
1-4 產權的意義
1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？關係如何？
1-6 不動產土地開發及投資分析
1-7 地政調查及相關地籍資料
第二篇 產業篇
2-1 臺灣房市正在形成的趨勢
2-2 建築業之產業特性及定位
第三篇 市場篇
3-1 何謂「市場調查」？
3-2 市場調查與實務
3-3 市場調查的一般原則及程序
第四篇 業務篇
4-1 何謂行銷及行銷定義？
4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
4-3 賣方4P與買方4C
4-4 何謂「目標行銷」？何謂「STP」？
4-5 代銷公司產品策略流程
4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作
4-7 工地推出，專案負責人的工作要項之準備
第五篇 企劃篇
5-1 廣 告
5-2 媒 體
5-3 廣告表現
5-4 廣告製作
第六篇 稅務篇
6-1 不動產稅賦
6-2 持有不動產之有關稅目
6-3 移動不動產之有關稅目
立即查看
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