土地開發實務作業手冊(2022年增修七版) 都更、簡易都更 (7版)

土地開發實務作業手冊（2022年增修七版）：都更、簡易都更【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】 ISBN13：9789577056351 出版社：詹氏 作者：王英欽 裝訂／頁數：精裝／408頁 規格：26.7cm*19.7cm*3.1cm (高/寬/厚) 重量：1120克 版次：7 出版日：2022/03/01 中國圖書分類：土地利用 ■ 內容簡介 土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。 筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。 本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下： ● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。 ● 附註：針對各講作業細節以附註（共124條）詳加說明解讀。 ● 附表：相關作業內容整理成表（共22附表），以方便快速核對套用。 ● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。 ● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。 ● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。 ● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。 ■ 七版序 本書自10年前出版後，逐年隨法規更迭而更新增修內容，迄今已然六版8刷。在前（2021六）版發行後的這一年內，中央的建築技術規則、都更再度修法，部分六都的都更、容移法規也有所調整，本書也都照例配合更新內容。 此外，個人奮鬥數年的第二本著作：《建地估價實務作業手冊》也終於在上一季出版。兩本書從縱橫雙向，分別詳述土開流程與聚焦效益評估兩個主題。相互對照、交叉檢視，也讓書本內容更加嚴謹與精煉。 在這第七版即將面市之際，謹以本序再度感謝詹氏書局update & perfect的出版態度、歷版讀者與歷來課堂上 眾仙的加持。謝謝 您們！ 目錄 索引（附註、附表、附件） 第一講　土地開發概論 第一節　土地概說 一、土地的定義 二、土地的分類 第二節　土地開發的定義 一、宏觀的土地開發 二、建築業的土地開發 三、購地階段的土地開發 第三節　土地開發經營方式 一、取得土地所有權 二、取得土地開發權 第四節　土地資料處理 一、建立公司的土地仲介制度 二、土地資料處理原則 註 第二講　現地勘查作業 第一節　勘查的意義 一、可否立即開發 二、是否適合開發 三、比對記錄釐清 四、配合市調作業 第二節　勘查的項目 一、基地環境（基地本身） 二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境） 三、社區大環境：（基地←→生活影響圈） 第三節　勘查的作業程序 一、前置作業 二、現地作業 三、後續作業 註 第三講　地政調查作業 第一節　土地基本資料調查 一、地籍圖查核 二、土地登記謄本查核 第二節　地政作業調查 一、市地重劃 二、徵收 三、區段徵收 註 第四講　市場調查作業 第一節　市場調查的分類 一、通案調查 二、規劃案調查 三、銷售案調查 第二節　市場調查的作業程序 一、釐清調查目的 二、擬定執行步驟 註 第五講　法規調查作業 第一節　建築法規概論 第二節　法規規範要點 第一段　建築法規對土地的規範 一、禁建：那些情形下不能申請建照 二、限建：那些情形下不能立即申請建照 第二段　建築法規對建築的規範 一、用途管制 二、強度管制 三、他項規定 四、建築管理 第三節　法規查核程序 一、確定其「身分」 二、確定其「土地使用分區」 三、確定屬於哪一區 四、確定其適用的法規 第四節　法規查核工具 一、都市計劃圖集 二、土地使用分區證明書 三、都市計劃說明書圖 註 第六講　開發構想 第一節　推案時機 第二節　投資區位 第三節　產品定位 一、產品定位的因素 二、產品定位的程序 註 第七講　規劃配置作業 第一節　規劃配置的意義 第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序 第一段 備齊基本資料 第二段 繪製配置圖 第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序 第一段 法規基本用語 第二段 分類面積規定 第三段 算坪數作業 第四節　實例說明 一、大樓案例 二、透天案例 註 第八講　投資效益評估 第一節　收益 一、地面層 二、樓上層 三、地下層 四、車位 五、透天產品 第二節　成本 一、土地成本 二、營建成本 三、其他費用 四、總成本 第三節　毛利（毛利率） 一、毛利 二、毛利率 第四節　投資效益評估 一、成本推算法 二、收益還原法 第五節 實例說明 一、大樓案例 二、透天案例 註 第九講　土地簽約作業 第一節　簽約前把關作業要點 第二節　簽約時核對作業要點 第三節　簽約後追蹤作業要點 註 附件1-24（詳目見後頁『附件索引』） 土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表 ■ 附註索引 第一講 註1-1：法規對土地的定義為何？ 註1-2：法規規範私有、公有土地為何？ 註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？ 註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？ 第二講 註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？ 註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？ 註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？ 註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？ 註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？ 註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？ 註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？ 註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？ 第三講 註3-1：地政查核作業與哪些地政機關有關？ 註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？ 註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？ 註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？ 註3-5：何為「道路截角」？ 註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？ 註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？ 註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？ 註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？ 註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？ 註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？ 註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？ 註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？ 註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？ 註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？ ...