容積移轉聖經-臺北市容積移轉法令剖析與市場操作實務【二版】 作者： 鄭德篆 出版社：詹氏 出版日期：2022/11/23 語言：繁體中文 內容簡介 本書編者具備臺北、新北及桃園市各類型容積移轉之實務操作經驗，對於容積移轉市場之申請與審查、法源與趨勢皆能熟稔掌握。近年容積代金政策的變革、 文資保存與都市更新的競合議題興起，容積調派及容積移轉等工具為土地價值重分配之能力愈顯關鍵，在受政策高度控管的容積移轉與容積獎勵市場中，編者由容積使用者及持有者的需求出發，提供雙方開發時程、財務規劃上的最佳建議，實為解決當前都市土地開發容積使用之良方。 本書特色 ● 第一手容積移轉市場現況分析 ● 實務面(申請技術)v.s.政策面(審查機制)對應指南 ● 代金、危老、容積調派、道路用地等新興主題解析 ● 翻轉傳統，著重土地價值重新分配的投資觀點     目錄 第一篇 基礎篇 第一章 法令剖析與市場實務簡介 壹、容積移轉概念、機制與法定名詞 一、概念、機制與法定名詞 二、容積移轉效能與價值 貳、容積移轉類型與移轉實務 一、現行容積移轉種類與其法源 二、容積移轉法令演變示意圖 三、臺北市現行容積移轉類型說明 參、各類型容積移入公式分析 一、送出基地種類介紹 二、臺北市各類型容積法令及差異分析 三、各類型容積移入轉換公式解析 四、移入完成再移出說明 肆、容積移轉申請說明 一、臺北市古蹟、大稻埕及都市計畫類申請流程比較 二、臺北市各類型容積移轉申請流程綜合圖 伍、容積移轉使用及審查應注意事項 一、都市計畫類容積 二、古蹟土地容積 三、大稻埕容積 第二章 容積移轉代金剖析 壹、容積移轉代金法源及概述 一、容積折繳代金母法及理論 二、容積折繳代金法令剖析 三、臺北市政府容積代金政策理念 貳、容積代金計算方式及流程 一、容積代金估價方式介紹 二、辦理估價費用 三、估價輪值序位 四、容積代金估價流程說明 五、代金預繳機制介紹 參、容積代金操作實務與藝術 一、代金使用時機、技術 二、轉軌作業之技術 三、估價師全聯會「第四號公報」與容積代金之關聯 肆、各縣市容積代金估價條件差異比較表 一、容積代金計算公式 二、價格日期設定(房屋價格評定基準日) 三、容積代金預繳制度(臺北、新北市專有) 第三章 土地開發使用容積移轉投資觀念 壹、容積市場開發實務 一、容積移轉實務功能 二、適時先期建立容積移轉存貨觀念 三、容積移轉開發使用觀念 四、容積移入操作實務建議 貳、容積市場投資準則 一、容積移轉公式與成本剖析 二、容積買賣市價及公告現值調整分析 三、容積購入及辦理申請實務 參、容積代金採購私有公共設施保留地(標購作業) 一、標購的緣起 二、歷年容積代金收入及支出分析 三、法源、分析及資格說明 四、標購對容積市場之影響 第四章 各種類型容積移轉節稅與運用大成 壹、各類型容積移轉稅賦說明 一、所得稅 二、移轉稅 三、持有稅 貳、合法的節稅運用與建議 一、各類型容積移轉稅賦比較分析 二、各類型容積移轉買賣雙方稅賦對照表 三、公共設施保留地節稅應用 第二篇 一般土地(非都更、危老) 容積移轉技術 第五章 容積獎勵與土地開發綜合運用 壹、建築基地獎勵上限及種類 一、容積獎勵總上限(總值)觀念 二、其他可申請容積獎勵介紹 三、臺北市容積獎勵（非都市更新、危老重建）比較分析表 貳、容積移轉及容積獎勵剖析 一、容積獎勵與容積移轉差異分析 二、容積移轉為永久性容積(非一次性獎勵容積) 參、一般素地容積移入開發行為介紹 一、開發基地需辦理都市設計審議條件 二、一般素地免都市設計審議之容積移轉技術 三、都審非都更地區申請容積移入綜合流程圖 第六章 一般基地容積移轉進階法令彙整 壹、一般基地辦理容積移入適用法令進階摘錄 一、都市計畫法 二、都市計畫容積移轉實施辦法 三、臺北市土地使用分區管制自治條例 四、臺北市容積移轉審查許可自治條例 五、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(應辦理都審條件) 六、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(修正都審程序) 七、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議規範 八、國有非公用土地設定地上權作業要點 九、河川區域私有土地容積移轉換算公式 第三篇 重建地區(都更及危老) 配合容積移入應用技術篇 第七章 都市更新與容積移轉獎勵使用綜合技術 壹、都市更新基地申請容積移轉通用法令摘要 一、都市計畫容積移轉實施辦法 二、都市更新條例 三、都市更新建築容積獎勵辦法 四、臺北市都市更新自治條例 五、都市更新與容積移轉相關解釋函 貳、都市更新基地與容積移轉使用正確市場觀念 一、更新單元須辦理都市設計審議條件 二、都市更新單元辦理都市設計審議之作法 三、都市更新基地辦理容積移入做法 四、容積移轉綜合運用 五、容積移轉配合都市更新申請流程圖 參、更新基地原建築容積大於法定容積開發模式說明 一、原建築容積之認定 二、原建築容積開發模組介紹 三、地下室原建築容積放寬認定 肆、容積移轉與都更獎勵競合說明 一、容移所需留設開放空間配置及計算 二、容移開放空間與都更退縮獎勵競合原則 三、流程優先順序與配置 伍、都市更新基地選用容積類型比較分析 一、產權單純之容積選定 二、容移開放空間限制後選定 第八章 危老重建與容積移轉獎勵使用綜合技術 壹、危老重建基地辦理容積移入適用法令摘要 一、都市危險及老舊建築物加速重建條例 二、都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法 三、臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法 四、臺北市土地使用分區管制自治條例 五、臺北市危險及老舊建築物結構安全性能評估作業程序 六、危老重建條例與容積移轉相關解釋函令 貳、危老重建基地與容積移轉使用正確市場觀念 一、重建單元須辦理都市設計審議條件 二、危老重建單元辦理都市設計審議之作法 三、危老重建基地辦理容積移入做法 四、容積移轉綜合運用 五、容積移轉配合危老重建申請流程圖 參、容積移轉危老獎勵競合說明 一、容移所需留設開放空間配置及計算 二、容移開放空間與危老退縮獎勵競合原則 三、流程優先順序與配置 肆、危老重建與容積移轉獎勵比較及選用 一、１００％同意之競爭選定（含容積移入條件） 二、容移開放空間限制後選定 三、都市更新及危老重建之差異分析 第四篇 獎勵容積類(容積移轉外) 應用及趨勢介紹 第九章 增額容積及大眾運輸導向發展(TOD) 市場實務簡介 壹、增額容積 一、增額容積定義及法源 二、臺北市信義計畫區增額容積機制 三、信義計畫特定專用區增額容積操作概念 四、信義計畫特定專用區增額容積申請流程圖 五、信義計畫區增額容積與容積移轉申請程序 貳、大眾運輸TOD周邊容積獎勵 一、大眾運輸導向發展介紹 二、大眾運輸TOD周邊容積獎勵機制 三、大眾運輸TOD周邊容積獎勵操作建議 四、細部計畫修正對照說明(新舊制差異) 五、臺北市各項容積獎勵競合及總容積申請上限分析 第十章 容積調派應用及趨勢介紹 壹、容積調派緣起 一、緣起 二、定義及法源 三、容積調派基地的開發及生產 貳、容積調派之應用 一、容積調派申請時程及市場效益 二、容積調派各類型轉換率及適用基地類型分析 三、與容積移轉競合 四、容積調派案例分析 第十一章 獎勵容積使用趨勢及未來展望 ...